Bardzo często w skład gospodarstwa rolnego wchodzą nie tylko grunty stanowiące własności rolnika, lecz również te, które są przez niego dzierżawione. Część rolników decyduje się na oddanie swojej ziemi w dzierżawę innym podmiotom. Możliwość korzystania z dopłat unijnych, kredytów itd. sprawia, iż umów dzierżawy zawiera się coraz więcej. Śmiało można zaryzykować stwierdzenie, że umowa dzierżawy gruntów rolnych jest jedną z najczęściej zawieranych przez rolników umów cywilnoprawnych.

Dzierżawa została uregulowana w artykułach 693-709 Kodeksu Cywilnego, ponadto do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Stronami umowy są:

wydzierżawiający – jest to osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej – będąca właścicielem lub posiadaczem (samoistnym lub zależnym) gruntu.

dzierżawca – jest to osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej

Zgodnie z artykułem 693§1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz (w omawianym wypadku grunt rolny) do używania i pobierania pożytków, natomiast dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty czynszu dzierżawnego.

Forma umowy dzierżawy gruntów rolnych

Umowa dzierżawy, gdy jest zawarta na okres dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną (wynika to z przepisów o najmie, które się stosuje odpowiednio do dzierżawy). Należy o tym pamiętać, gdyż w razie niezachowania tej formy umowę uważa się za zawartą na czas określony. Coraz częściej spotyka się umowy dzierżawy zawarte w formie aktu notarialnego lub z datą pewną, czyli potwierdzoną przez uprawniony organ. Co prawda umowy dzierżawy nie musimy sporządzać u notariusza ani też nie ma obowiązku uzyskania potwierdzenia jej zawarcia, jednakże umowa z datą pewną podlega szczególnej ochronie o czym będzie mowa poniżej.

Czynsz dzierżawny

Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny, zatem elementem niezbędnym tej umowy jest czynsz dzierżawny. Jednakże zgodnie z art. 708 Kodeksu cywilnego przepisy dotyczące dzierżawy stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu. Przepis ten został wprowadzony w określonych warunkach społeczno-gospodarczych, kiedy to nagminnie właściciele gruntów decydowali się na ich oddawanie innym osobom, zwalniając się jedynie od ponoszenia ciężarów publicznych. Oprócz klasycznej dzierżawy funkcjonuje więc w życiu odrębny typ stosunków zobowiązaniowych, zwany „bezczynszowym użytkowaniem” , którego nie można zakwalifikować jako użyczenia, lecz należy do niego stosować odpowiednio przepisy o dzierżawie.

Czynsz dzierżawny może być oznaczony zarówno w pieniądzach jak i w innych świadczeniach. Można go oznaczyć również w ułamkowej części pożytków (np określonej ilości zboża). Warto w umowie dzierżawy określić termin płatności czynszu, pozwala to na uniknięcie wielu kłopotów i nieporozumień. Jednak jeśli umowa nie zawiera tego terminu, to zgodnie z przepisami, czynsz jest płatny z dołu, w terminie zwyczajowo przyjętym. W przypadku dzierżawy gruntów rolnych za taki „zwyczajowy termin” zapłaty czynszów dzierżawnych można uznać okres po żniwach. Szczególnie czynsze w naturze są płatne najczęściej właśnie w tym czasie. Jeśli jednak w naszej okolicy nie utrwalił się żaden konkretny zwyczaj związany z terminem zapłaty czynszu dzierżawnego, wtedy przyjmuje się, ze czynsz jest płatny półrocznie z dołu. Na uwagę zasługuje również przepis art. 700 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeśli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Nie dotyczą dzierżawcy te okoliczności, które nie pozostają w związku z jego działaniem lub zaniechaniem w szerokim znaczeniu, obejmującym także działania i zaniechania osób, za które dzierżawca ponosi odpowiedzialność. Obniżenia czynszu za dany okres gospodarczy dzierżawca może żądać niezależnie od tego, czy dzierżawa jest zawarta na okres krótki czy dłuższy. Takie uregulowanie nie uwzględnia argumentu, że jeżeli dzierżawa trwa kilka lat (kilka okresów gospodarczych), to straty jednego roku można pokryć nadwyżkami z lat następnych. Przepis ten uzasadnia jedynie obniżenie czynszu, a nie całkowite zwolnienie dzierżawcy od jego zapłaty.

Dzierżawa a podatek

W umowie dzierżawy powinny również znaleźć się zapisy dotyczące tego, kto będzie ponosił koszty związane z przedmiotem dzierżawy jak: podatki, ubezpieczenia itd. Pominiecie tego punktu w umowie może w przyszłości prowadzić do nieporozumień pomiędzy stronami. Warto przy tym pamiętać, że podatnikami podatku rolnego, zgodnie z ustawą z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r, nr 136, poz. 969 ze zm.), podatnikami podatku rolnego są w szczególności:

właściciele gruntów;
posiadacze samoistni gruntów;
użytkownicy wieczyści gruntów;
posiadacze gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego albo jest bez tytułu prawnego, z wyjątkiem gruntów wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa lub będących w zarządzie Lasów

Ponadto podatnikami podatku rolnego są dzierżawcy w przypadku gdy grunty gospodarstwa rolnego zostały w całości lub w części wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników (renta KRUSowska) lub przepisów dotyczących uzyskiwania rent strukturalnych (renta strukturalna).

Bywa, że rolnicy w umowach dzierżawy zaznaczają, iż obowiązek opłacania podatku rolnego spoczywa na dzierżawcy, jednakże w takim wypadku dzierżawca jest zobowiązany zwrócić wydzierżawiającemu wydatki, które poniósł w związku z podatkiem a podatnikiem pozostaje właściciel.

Dochód z umowy dzierżawy gruntu rolnego z przeznaczeniem na cele rolnicze nie jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Kwestie dotyczące obowiązku opłacania podatku dochodowego przez osoby fizyczne reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej. Rolnicy opłacają więc podatek rolny, będący zryczałtowaną formą podatku dochodowego. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 wspomnianej ustawy źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Takie brzmienie przepisu wskazuje, iż jeśli przedmiotem dzierżawy lub poddzierżawy jest grunt rolny, który wykorzystywany będzie przez dzierżawcę na cele rolnicze, to dochód uzyskany z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednakże w przypadku wydzierżawienia gruntu na inny, nierolniczy cel, jak np pod budowę elektrowni wiatrowych, należy odprowadzić podatek dochodowy od czynszu dzierżawnego.

Obowiązki wydzierżawiającego i dzierżawcy

Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest wydanie przedmiotu dzierżawy, w tym wypadku gruntu rolnego i pozostawienie go do dyspozycji dzierżawcy, w zależności od treści umowy, na czas określony lub nieokreślony, bez ingerowania w działalność dzierżawcy (o ile oczywiście jest ona zgodna z umową).

Dzierżawca z kolei ma obowiązek wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki a także bez zgody wydzierżawiającego nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy. Oznacza to, że w przypadku gdy wydzierżawiamy grunt z przeznaczeniem do celów rolniczych, to dzierżawca nie może wykorzystać tego gruntu do innych celów, chyba, że umowa dzierżawy mu na to pozwala, bądź uzyska zgodę wydzierżawiającego. Ponadto, jeśli umowa tego nie przewiduje, dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego oddać dzierżawionego gruntu do używania i pobierania pożytków osobom trzecim (w tak zwaną poddzierżawę). Po zakończeniu dzierżawy, dzierżawca zobowiązany jest zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w stanie nie pogorszonym. Jednym z podstawowych obowiązków dzierżawcy jest również terminowe płacenie czynszu dzierżawnego w wysokości i w sposób ustalony w umowie.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy, w szczególności zaś umowa dzierżawy gruntów rolnych, ze względu na specyfikę działalności rolniczej, należy do umów zawieranych na dłuższy okres czasu. Może ona być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, jednakże dzierżawę zawartą na dłużej niż trzydzieści lat, po upływie tego terminu poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Długoterminowość umów dzierżawy oraz charakter działalności rolniczej powoduje, iż wypowiedzenie umowy dzierżawy jest często utrudnione i obwarowane wieloma warunkami. Z tej właśnie przyczyny warto zawrzeć w umowie dzierżawy punkt dotyczący warunków jej wypowiedzenia. W przypadku, gdy kwestii wypowiedzenia nie uregulujemy umownie, wtedy mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Na ich podstawie umowę dzierżawy gruntów rolnych można wypowiedzieć na jeden rok naprzód pod koniec roku dzierżawnego. Wspomniane roczne wypowiedzenie dzierżawy gruntów rolnych dotyczy jednakże wyłącznie umów zawartych na czas nieoznaczony. Umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony, nie można wypowiedzieć przed upływem oznaczonego terminu. Norma ta wynika z art. 694 k.c., który stanowi, iż do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie oraz art. 673 § 3 k.c., który stanowi, iż umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć jedynie w wypadkach określonych w umowie.

Przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają wydzierżawiającemu na wypowiedzenie umowy dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku:

zwłoki z zapłata czynszu za dwa pełne okresy płatności (czynsze miesięczne, kwartalne itd.)
ponad trzymiesięcznej zwłoki (czynsze roczne)

Należy pamiętać, że przepisy nakładają na wydzierżawiającego obowiązek powiadomienia dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia poprzez udzielenie mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty czynszu.

Zbycie przedmiotu dzierżawy, śmierć wydzierżawiającego

Jeśli na podstawie odrębnych przepisów lub zapisu umownego dzierżawcy nie przysługuje prawo pierwokupu lub z prawa tego dzierżawca nie skorzystał, to w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy. Czyli krótko mówiąc wydzierżawiający sprzedaje grunt „z dzierżawcą”. Nowy nabywca może wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów, chyba, że jest to umowa zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną. Wtedy przedterminowe wypowiedzenie nie jest możliwe. W razie śmierci wydzierżawiającego umowa dzierżawy trwa nadal. Wynika to z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Należy pamiętać o systematycznym i terminowym opłacaniu spadkobiercy lub spadkobiercom określonego w umowie czynszu dzierżawnego. W przypadku gdy jest jeden spadkobierca to sprawa jest prosta. Problem pojawia się kiedy spadkobierców jest kilku a dodatkowo są oni ze sobą skłóceni. W takiej sytuacji czynsz dzierżawny opłaca się do depozytu sądowego. Po uregulowaniu spraw spadkowych kwota wpłaconego do depozytu sądowego czynszu zostanie przekazana właściwej osobie.

Umowa dzierżawy a zasiedzenie

Często rolnicy obawiają zawierać długoterminowe umowy dzierżawy, z obawy przed zasiedzeniem przez dzierżawcę dzierżawionej nieruchomości. W tym miejscu należy wyjaśnić, iż zawierając umowę dzierżawy i to niezależnie na jak długo, nie należy obawiać się zasiedzenia. Kwestie zasiedzenia reguluje Dział III Rozdział II Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami, posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter posiadania samoistnego. Wola posiadania „jak właściciel” , a więc traktowanie siebie jak właściciela, jest zasadniczym elementem posiadania prowadzącego do zasiedzenia. O posiadaniu samoistnym nie świadczy sama tylko długotrwałość posiadania, która nie jest kryterium odróżniającym posiadanie samoistne od zależnego. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy świadczy o posiadaniu zależnym.

Poniżej przedstawiono przykładowy wzór umowy dzierżawy gruntów rolnych. Jak wiadomo umowy dzierżawy różnią się między sobą często nawet bardzo znacznie, dlatego wzór ten należy każdorazowo dostosować do konkretnej sytuacji:

UMOWA DZIERŻAWY

zawarta w dniu ………………………… w ……………………………..

pomiędzy:

…………………………………………………., zamieszkałym w………………………………………………., legitymującym się dowodem osobistym ……………………………………………zwanym w dalszej części umowy WYDZIERŻAWIAJĄCYM

…………………………………………………., zamieszkałym w………………………………………………., legitymującym się dowodem osobistym ……………………………………………zwanym w dalszej części umowy DZIERŻAWCĄ.

PRZEDMIOT UMOWY

§ 1

1. Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości rolnej o pow……………, położonej w miejscowości …………………………….(działki nr……………………………………….., KW nr …………………..

§ 2

Wydzierżawiający oddaje do używania i pobierania pożytków nieruchomość określoną w § 1 umowy, a dzierżawca nieruchomość tę przyjmuje w dzierżawę.
Nieruchomość będąca przedmiotem umowy będzie przeznaczona na cele rolnicze.

§ 4

Umowa zostaje zawarta na okres…………………….

OBOWIĄZKI DZIERŻAWCY

§ 5

1. Dzierżawca zobowiązuje się do używania nieruchomości określonej w § 1 zgodnie z jej przeznaczeniem, a także wymaganiami prawidłowej gospodarki.

2. Dzierżawca zobowiązuje się do dokonywania bieżących drobnych napraw przedmiotu dzierżawy na swój koszt, celem zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

3. Dzierżawca ma prawo dokonać nakładów zwiększających wartość przedmiotu dzierżawy za zgodą i w zakresie uzgodnionym każdorazowo w formie pisemnej z wydzierżawiającym.

4. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy.

Dzierżawca nie jestuprawniony do oddania przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę ani do bezpłatnego używania osobom trzecim bez zgody wydzierżawiającego.

CZYNSZ I INNE OBCIĄŻENIA

§ 6

Dzierżawca jest zobowiązany do opłacania czynszu dzierżawnego w kwocie/w kwintalach zboża * …………………….. w terminie …………………………………..
Dzierżawcę obciążają koszty ubezpieczenia przedmiotu dzierżawy, podatek oraz inne opłaty związane z eksploatacją przedmiotu dzierżawy.

§ 7

Strony mają prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy na jeden rok naprzód pod koniec roku dzierżawnego
Wydzierżawiający ma prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy, bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku:

zmiany przez dzierżawcę przeznaczenia przedmiotu dzierżawy
oddania przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub do bezpłatnego używania osobom trzecim bez zgody wydzierżawiającego
nie zachowywania przez dzierżawcę zasad prawidłowej gospodarki
dopuszczenia się przez dzierżawcę zwłoki w zapłacie czynszu za ponad trzy miesiące

POSTANOWIENIA KOŃCOWE

§ 8

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają dla swojej ważności formy pisemnej.

2. W sprawach nieuregulowanych postanowieniami niniejszej umowy zastosowanie mieć będą przepisy kodeksu cywilnego.

Umowę sporządzono w ………… jednobrzmiących egzemplarzach, po …….. dla każdej ze stron.

Umowę odczytano, zgodnie przyjęto i podpisano.

DZIERŻAWCA WYDZIERŻAWIAJĄC